随着国内消费升级以及电商崛起带来的大量仓储需求，物流地产市场渐渐热了起来，也面临前所未有的发展机遇和挑战。物流地产前期投入少、租期较长，投资回报率较高，处在7%~8%左右。现代综合交通运输体系发展规划及“八横八纵”高铁规划已出炉，未来交通网络的规划与发展完善为物流地产市场发展提供了空间。但是，物流地产相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，导致大城市相应用地指标逐年下降。再加上近年来土地成本提升较快，而物流地产投资回收期通常在15年以上，后期招商、运营等专业化运作面临挑战。对此，中国指数研究院近期对国内大型物流地产企业开展调研，对拿地、选址等企业关心的问题进行了分析与探讨。
　　多方主体参与物流地产市场
        目前，已经有多方力量参与我国物流地产市场。其中，有传统物流地产商如普洛斯、嘉民、宝湾、宇培等物流巨头，纷纷进入中国；有传统房企如万科、绿地和碧桂园等通过多渠道布局物流地产，引入战略投资伙伴成立物流地产公司；有金融机构如美国的厚朴基金、香港的RRJ以及新加坡的淡马锡等投资中国物流市场；还有电商如京东、阿里等也将物流地产作为一个重要的布局点。阿里菜鸟通过自建、共建、合作、改造等多种模式，建造现代化仓储设施，建立一张能支撑10万亿元在线零售总额开放的社会化智能物流网络。
　　拥有土地等资源的企业，通过与拥有丰富运营经验的物流地产企业合作，可以实现优势互补，达到项目布局与扩张的发展效果。2017年8月16日，荣盛产业新城与菜鸟网正式签署《战略合作意向协议书》，双方将在固安打造首个京津冀智慧物流示范新城，所签约的固安智慧物流项目将在仓储、物流设施设备、跨境物流、园区管理方面等实现智慧化。2017年8月1日，时代商业首次布局物流地产，与宝湾物流开启战略合作。时代商业是专门从事商业地产投资、开发、租赁、运营、管理等全产业链条的专业公司；宝湾物流将发挥其在物流仓储开发建设与管理方面的优势。2016年8月，中集集团与普洛斯签署战略合作协议，双方将发挥中集集团在土地资源储备、物流装备制造、物流运输服务等方面的产业优势以及普洛斯在现代物流地产及物流服务领域的丰富经验，在物流地产开发领域建立战略合作关系。
　　项目布局“立足二线，服务一线”
　　中国指数研究院分析师通过对国内市场份额前十名的物流地产商进行分析发现，一线城市周边卫星城以及“一带一路”沿线城市是物流地产布局的首选。一线城市拿地成本居高不下、物流用地供给短缺，而其周边城市在土地供给、地价以及用工成本上均有较高的性价比，且租金相对较低，有利于承接核心城市外溢需求。因此，大多数物流地产商的布局策略为“立足二线，服务一线”，以后时机成熟再延伸至三四线。
　　物流地产商在进行城市选择时，通常认为交通便利的城市会蕴含较多机会：一线城市的卫星城，如京津冀的廊坊、珠三角的佛山、长三角的无锡等；“一带一路”起点的西安；处于交通大动脉且人均可支配收入较高的成都、南京、沈阳、杭州等。这些城市往往处于“八纵八横”大通道、港口等交通便利之地，且处于消费聚集地，对于物流地产商来说无疑是最佳之选。
　　当然，不同行业对物流地产选址有不同要求。比如医药产品对环境要求比较高，仓储需要满足温度、湿度以及空气净化等多方面的要求，而对租金敏感度相对较低，对物流地产的开发建设要求较高；冷链仓储宜首选区域或城市的交通枢纽，因为良好的低温环境是保持冷藏冷冻类食品鲜美的重要保障，贮藏、运输及销售各个环节始终需要良好的低温环境。
　　未来，物流地产项目布局将进一步集中于一线城市周边卫星城、“一带一路”沿线城市以及位于交通大动脉的重点城市。
　　打破“拿地瓶颈”，实现优势互补
        在土地获取方面，由于当前重要城市物流用地供应量相对较少，且一些城市在招商引资时，出于规划、税收及就业等因素考虑，政府规划出让仓储用地的意愿不强。有些政府专门制定一些限制性指标，如容积率、投资强度、税收贡献等硬性指标，这在一定程度上加大了物流企业的拿地难度。
　　对于物流地产而言，目前主流的拿地方式有三种：一是以房企、电商等为代表的行业龙头，由于较早布局物流地产，积累了一些行业经验，并借助自身行业品牌优势提升政府认同度。二是以华南城等为代表的企业，通过招拍挂等方式获取土地。三是以普洛斯等为代表的外商，主要以合资、战略合作、入股及公开竞地等方式获取土地。
　　在增量用地规模减少的情况下，企业未来通过更加灵活的合资、战略合作、入股等形式打破土地获取瓶颈，实现优势互补，将成为发展趋势。